新世界中期盈利升12% ,郑志刚称“全面撤辣”成交量将升四至五成
“去年10月政府公布减辣后,随后两个月成交宗数升大约2成,这次全面撤辣,相信交投有至少4-5成升幅。”在2月29日举行的中期业绩发布会上,新世界发展行政总裁郑志刚对于楼市前景持乐观态度。
在港企新世界发展(00017.HK)业绩会的前一日,香港特区政府财政司司长陈茂波公布2024至2025财政年度特区政府财政预算案,宣布撤销所有楼市“辣招”,包括取消买家印花税、新住宅印花税及额外印花税。
郑志刚表示,财政预算案提出全面撤辣,以及金管局放宽按揭贷款政策,将有效打通换楼链,释放市民购买力,并吸引投资客重新入市,令社会情绪变得正面,对香港经济有正面帮助。
“市场一直都有强劲刚性需求,现在暂停压测会帮助到中产家庭,无论是上车或者换楼客,储备了长时间的购买力将获释放。”郑志刚还认为,政府取消买第二套或以上物业的额外印花税,相信会刺激投资者重新入市,对不少寻找稳定回报的人来说,有一定吸引力。
为响应全面撤辣,郑志刚表示,新世界发展也会趁现时楼市向好气氛抢先推盘,提早在未来六个月推出大约2500伙应市,包括北角皇都戏院项目、启德项目等,“相信可以短时间为集团带来良好现金流。”
过去半年,在房地产市场继续下行的背景下,新世界发展仍实现了盈利上升。
半年报数据显示,截至2023年12月31日止6个月,新世界发展来自持续经营业务的核心盈利为48.66亿港元,按年上升12%;股东应占溢利为5.02亿港元,若不计入出售新创建集团有限公司相关的一次性非现金费用,则主要由香港及内地的物业发展收入减少所影响。
截至报告期内,新世界发展来自持续经营业务总收入为170.66亿港元,按年下跌25%,但毛利因K11项目等较高毛利的物业投资而上升2%,至72.57亿港元。
分区域来看,在香港,新世界发展录得物业发展收入为1246百万港元,物业销售主要来自住宅项目傲泷及名铸;物业投资收入为1745百万港元,同比增长17%,主要得益于K11 MUSEA及K11 Art Mall的营运效率及出租率提升。
在内地,新世界发展录得物业发展收入为5495百万港元,主要来自广州、沈阳等地的住宅项目,物业投资收入同比增长4%。“中央及地方政府出台包括发行万亿特别国债、放松限购等政策,促进房地产市场平稳健康发展。”
新世界发展表示,在此期间,集团严格控制成本,资本支出和行政及其他营运费用分别减少了约21%及16%。
大力降杠杆也是集团要面对的重要课题。
郑志刚指出,集团一方面削减经营开支,2024财年上半年集团资本开支比上年减少21%,一般行政费用比去年少16%;另一方面,新世界发展以低于面值回购债券及永续债,另外也赎回一部分债券,合共约110亿港元,在录得回购盈利之余兼降低负债。
不仅如此,新世界发展在2024财年上半年还主动偿还了部分贷款及赎回债券,银行贷款也已按计划完成再融资。郑志刚表示,“一连串动作后,我们仍有520亿港元的可动资金,集团资金流动性不成问题。”
“我们会继续出售非核心资产,”郑志刚称,集团有几个项目已达到非常成熟阶段,在短期内会公布,到2026年,净负债比率下降速度会更为明显。
基于对内地楼市前景乐观,相信楼市会缓慢回稳,新世界发展还调高了全年销售目标,由原本的60亿港元调整至80亿港元。
郑志刚相信,全面撤辣会实时对楼市带来刺激作用,在2023-2027财政年期间,K11租金收入有大约30%复合年增长,大型项目启德体育园等相继投入运营,经常性收益会逐步增加至集团盈利50%。
据透露,2024年新世界发展将有多个重量级项目在内地主要城市入市,其中包括位于广州鹅潭核心商业区的住宅项目“新世界天馥”、位于杭州的“新世界城市艺术中心”商业部分,以及宁波的TheParkbyK11。
“K11租金收入将成为集团经常性收益火车头。”郑志刚指出,从2024年财年起,香港及内地将有20个K11项目开业,预计至2026财政年度时,K11将遍布大中华地区12个重点城市,整体建筑面积会由约141万平方米增加逾一倍至约297万平方米。
其中包括内地首个旗舰项目深圳K11 ECOAST,此外还会进驻深圳、北京、杭州、厦门等一、二线城市。
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